Betriebskosten

 Bewirtschaftungsaufwendungen

Betriebskostenarten und Zuordnung

Betriebskosten sind diejenigen Kosten, die durch das 
Eigentum (oder das Erbbaurecht) an einer Immobilie laufend entstehen.

Ausgeschlossen sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungs-kosten. Nachfolgende Betriebskostenarten können auf Mieter umgelegt werden.

Gemäß § 2 BetrKV zählen die folgenden Punkte zu den Betriebskosten:

Öffentliche Lasten: Der Begriff öffentliche Lasten umfasst Steuern und Abgaben, die der Vermieter an die Stadt oder Gemeinde zu entrichten hat. Allerdings müssen die „Lasten“ im direkten Zusammenhang mit der Immobilie stehen. So ist z.B. die Grundsteuer umlagefähig, nicht jedoch persönliche Steuern des Vermieters wie z.B. die Einkommensteuer aus Vermietung und Verpachtung oder die Gewerbesteuer. Weitere öffentliche Lasten, die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf, sind z.B. die Zweitwohnungssteuer oder die Deichabgabe.

Wasserversorgung: Auch die Kosten der Wasserversorgung werden zu den Betriebskosten gerechnet. Dabei handelt es sich neben den Grundgebühren insbesondere um die Miet- sowie die Eichkosten der Wasserzähler. Darüber hinaus umfasst dieser Punkt ebenfalls die Kosten für die Berechnung und Aufteilung des Wasserverbrauchs sowie die Wartungskosten für die Wassermengenregler.

Entwässerung: Der Eigentümer kann sämtliche Gebühren für die Grundstücks-entwässerung auf die Mieter umlegen. Die Entwässerung wird meist von einer öffentlichen Entwässerungseinrichtung übernommen. Neben den Kanal- und Sielgebühren werden ebenfalls die Kosten für den Betrieb einer Entwässerungspumpe hinzugerechnet.

Warmwasserversorgung: Dies gilt ebenso für alle Kostenpunkte, die regelmäßig durch den Betrieb einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage anfallen. Darunter fallen unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls die Kosten für regelmäßige Inspektionen. Sollten sich die Warmwasserversorgungsanlagen oder die Heizungsanlagen nicht direkt im Objekt befinden, sondern lediglich mit dem Objekt verbunden sein, können diese ebenfalls angerechnet werden. Dabei muss jedoch stets überprüft werden, ob ein eigenständiger gewerblicher Verkauf der Wärmeenergie vorliegt.

Aufzüge: Auch die durch den Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs entstehenden Kosten können in den meisten Fällen auf die Mieter umgelegt werden, die eine Wohnung in der ersten Etage eines Gebäudes mieten.

Gebäudereinigung: Einen weiteren wichtigen Punkt auf der Liste stellen die Gebäudereinigung sowie die Ungezieferbekämpfung dar. Diese Kosten können jedoch nur dann den Betriebskosten zugeordnet werden, wenn sie regelmäßig entstehen. Um eine vollständige Umlagefähigkeit zu gewährleisten, darf die Ungezieferbekämpfung daher nicht nur bei Befall durchgeführt, sondern muss in gleichbleibenden Abständen beauftragt werden.

Hausmeisterkosten: Diese Kosten können umgelegt werden, jedoch nur die reiner Bruttolohnkosten für einen in einer WEG angestellten Hausmeister - oder die vereinbarten Kosten (meist ein Rahmenvertrag über definierte Leistungskomplexe) einer externe Hausmeisterfirma. Leistet ein Hausmeister andre Arbeiten außerhalb seines Aufgabenkomplexes, so müssen diese Kosten bzw. anteiliger Bruttolohnanteil abgezogen werden.

Gartenpflege: Die BetrKV schließt auch alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Gartenpflege entstehen, mit ein. Insbesondere handelt es sich hierbei um die Beschäftigung eines Gärtners, der sich regelmäßig um die Pflege der Gartenanlagen kümmert.

Beleuchtung: Die Kosten für die Beleuchtung sind nur dann umlagefähig, wenn sie durch die Außenbeleuchtung sowie die Beleuchtung der Flure entstehen. Eine Kostenumlegung einmaliger oder zeitlich begrenzter Beleuchtung ist jedoch nicht möglich.

Schornsteinreinigung: Ebenso wie bei allen anderen Kostenpunkten ist auch bei der Schornsteinreinigung darauf zu achten, dass sie regelmäßig beauftragt wird und nicht nur unregelmäßig bei Bedarf stattfindet.

Gemeinschaftsantennenanlage: Auch diese Kosten sind umlagefähige Betriebskosten.

Versicherungen: Einige Versicherungen sind umlagefähige Kosten bei Vermietungen, andere nicht. Erlaubt ist die Umlage von Versicherungsprämien für die Wohngebäude-versicherung, die Gebäudehaftpflichtversicherung oder eine Öltankversicherung. Nicht erlaubt ist hingegen die Umlage der Beiträge für die Mietausfall-, oder Mietnomaden-versicherung.

Heizung: Weiterhin werden Kosten, die durch den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage oder Abgasanlage entstehen (Heizkosten), zu den Betriebskosten gerechnet. Hierzu zählen insbesondere die Brennstoffe (Öl, Gas, Pellets usw.) sowie die Kosten für Wartung und Reinigung.

Sonstige Betriebskosten: Letztlich gibt es einige weitere Punkte, die jedoch im § 2 BetrKV nicht namentlich erfasst werden. Einige Beispiele hierfür sind z.B. Wartungskosten für Alarmanlagen oder brandschutztechnische Einrichtungen.

Fazit:

Betriebskosten können auf die Mieter umgelegt werden, jedoch bestimmt eine Vereinbarung im Mietvertrag, welche Arten angesetzt werden können.

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